Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. Consulte o advogado do condomínio antes de tomar decisões sobre o tema.
O aluguel por curta temporada é, provavelmente, o tema mais inflamável das assembleias dos últimos anos. De um lado, proprietários que enxergam uma fonte legítima de renda. Do outro, moradores incomodados com rotatividade, segurança e uso das áreas comuns. Durante anos, cada tribunal decidiu de um jeito, e o síndico ficou no meio, sem base sólida para agir. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça mexeu nesse cenário duas vezes, e é importante entender que foram dois movimentos diferentes, com efeitos diferentes.
O primeiro veio em maio. Ao julgar um caso concreto, a Segunda Seção do STJ decidiu, por maioria, que a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. O ponto mais relevante da decisão é que, quando a convenção prevê destinação residencial, não é preciso haver proibição expressa ao Airbnb para impedir esse tipo de uso. Prevaleceu ainda o entendimento de que autorizar locações curtas por plataformas digitais depende da aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Na prática, a lógica se inverteu: antes, quem se incomodava precisava correr atrás de aprovar uma proibição; agora, é a liberação que precisa passar pela assembleia.
O segundo movimento veio em junho e é o que trava a discussão. A mesma Segunda Seção afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos, cadastrado como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e determinou a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão. A tese a ser fixada é exatamente esta: se a cláusula de destinação residencial na convenção basta para impedir a locação de unidades por curto período via plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa. Quando o julgamento acontecer, a orientação será obrigatória para casos semelhantes em todo o Brasil.
Vale registrar que a discussão está longe de ser unânime. No julgamento de maio, o ministro Antonio Carlos Ferreira abriu divergência sustentando que restrições à locação por temporada deveriam constar expressamente da convenção, e que usar uma plataforma digital não transforma automaticamente locação residencial em atividade comercial, a caracterização de hospedagem dependeria da análise concreta dos serviços oferecidos, como recepção e limpeza. Três ministros o acompanharam. O Airbnb, por sua vez, afirmou em nota que a decisão trata de um caso específico, não é definitiva e não determina a proibição da locação pela plataforma. Também não custa lembrar o peso econômico do tema: só em São Paulo, a atividade movimentou R$ 34 bilhões em 2025, segundo estudo divulgado este ano.
Diante disso, o que o síndico deve fazer? Antes de tudo, ler a convenção do condomínio e verificar como a destinação está escrita — é ela que determina o ponto de partida de qualquer discussão. Em seguida, vale distinguir o uso pontual de um morador que aluga o próprio imóvel esporadicamente da exploração habitual e profissional de unidades, porque a decisão de maio mira justamente o segundo caso. Se o tema for levado à assembleia, o quórum de dois terços é a referência para qualquer alteração de destinação, seja para liberar, condicionar ou proibir. E, sobretudo, é hora de cautela com medidas judiciais: com os processos suspensos nacionalmente, entrar na Justiça agora significa esperar. O caminho mais produtivo, neste momento, é o interno, convenção clara, decisão coletiva bem registrada em ata e orientação jurídica antes de qualquer providência.
