O mercado imobiliário brasileiro descobriu a longevidade. E os números explicam a pressa: segundo o IBGE, a proporção de idosos no país quase dobrou desde 2000, saltando de 8,7% para 15,6% da população em 2023 — e a projeção é de que, até 2070, a faixa acima de 60 anos represente 37,8% do total. Antes disso, já em 2030, o número de brasileiros com mais de 60 anos deve ultrapassar o de jovens até 14 anos. Não é uma tendência distante: é uma reconfiguração demográfica em curso, e o setor imobiliário respondeu. Uma pesquisa do Panorama do Mercado Imobiliário 2026 mostrou que 63,5% dos incorporadores apontam o senior living como o segmento mais promissor do ano, à frente de residencial com short stay e de wellness residences. Projeções indicam que o mercado de residências voltadas ao público sênior no Brasil deve saltar de US$ 82,3 bilhões em 2025 para US$ 135,6 bilhões até 2031.
Vale esclarecer o que esse mercado é — e o que não é. Senior living não tem relação com a antiga ideia de asilo. O modelo que mais cresce, o chamado independent living, parte justamente do oposto da dependência: são empreendimentos projetados para pessoas autônomas que buscam segurança, convivência, serviços opcionais e proximidade de boa estrutura de saúde, sem abrir mão de morar na cidade e circular com liberdade. O público também não corresponde ao estereótipo: permanece economicamente ativo, investe, empreende e mantém planejamento financeiro estruturado. Os lançamentos acompanham essa leitura. A Vitacon, conhecida pelos microapartamentos voltados ao público jovem, lançou em Higienópolis, São Paulo, um projeto sênior com 350 unidades entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão. Joseph Nigri, ex-CEO da Tecnisa, criou a Naara Longevità Residence, também em Higienópolis, no segmento premium. Em Florianópolis, a DOM Senior Living estreia com um projeto de R$ 70 milhões desenvolvido ao longo de dez anos. A Housi, por sua vez, projeta até R$ 3 bilhões em VGV distribuídos em treze empreendimentos.
Mas há um descompasso que os próprios dados do setor revelam, e ele é o dado mais importante desta conversa: dois em cada três brasileiros com mais de 60 anos querem mudar de casa — e apenas 1,3% dos empreendimentos estão adaptados a esse público. Ou seja, a demanda existe e é enorme, mas a oferta ainda é marginal. Além disso, os projetos que estão saindo do papel se concentram, em larga medida, em bairros de alta renda das grandes capitais, com metro quadrado que os coloca fora do alcance da maioria. O mercado está se movendo, sim, mas atende hoje uma fração pequena de quem precisa. E é aqui que a discussão precisa mudar de lugar.
Porque a verdade incômoda é esta: a esmagadora maioria dos brasileiros que vai envelhecer nas próximas décadas não vai se mudar para um empreendimento novo. Vai envelhecer no prédio onde já mora. É um fenômeno conhecido internacionalmente — em Toronto, por exemplo, cerca de 42% dos adultos com 65 anos ou mais vivem em edifícios convencionais que simplesmente acumularam moradores idosos ao longo das décadas. O mesmo está acontecendo aqui, de forma silenciosa, em milhares de condomínios comuns. Prédios construídos nos anos 1980 e 1990, sem nenhuma preocupação com acessibilidade, cujos moradores originais envelheceram junto com a edificação. Enquanto o mercado debate produtos novos, o estoque existente vai se tornando, na prática, moradia para a terceira idade — sem ter sido projetado para isso.
Para quem administra condomínio, isso deixa de ser assunto de mercado e passa a ser pauta de gestão. Significa olhar para a edificação com outros olhos: rampas e desníveis na entrada, corrimãos nas escadas e nas áreas comuns, iluminação adequada em corredores e garagem, piso antiderrapante, elevadores com sinalização e tempo de porta compatível, banheiros de áreas comuns acessíveis, interfone e portaria que funcionem para quem tem dificuldade de mobilidade ou audição. Nenhuma dessas adaptações é cosmética — elas reduzem risco de queda, evitam responsabilização e preservam o valor do imóvel de todos. E nenhuma delas é gratuita: são obras que exigem planejamento e capital, o mesmo desafio de qualquer investimento estrutural em condomínio. A diferença é que este tem prazo. O prédio vai envelhecer junto com seus moradores de qualquer maneira. A escolha que existe é entre se preparar com antecedência ou reagir depois do primeiro acidente.
