Problemas acontecem e uma ação imediata é muitas vezes necessária para não comprometer riscos aos moradores e ao condomínio. Obras emergenciais são uma realidade que síndicos e condomínios precisam abordar. Saiba como enfrentá-las;
Diversos problemas recorrentes são caracterizados como emergenciais, entre eles:
- Infiltrações;
- Vazamentos diversos;
- Danos e Rachaduras em pilares de sustentação da edificação;
- Problemas com encanamento, entupimento e a fiação do edifício;
Problemas como esses geram muita discussão e dúvida nos condôminos principalmente quando esses são de valores elevados, mas dada a natureza emergencial é relevante saber o que se pode fazer. Primeiramente, é importante identificar quando se considera emergencial uma obra no condomínio e depois identificar como está descrito no regulamento a possibilidade de ações para tais obras principalmente acerca de seus valores.
É comum por exemplo que se tenha um teto de gastos para obras emergenciais que dispensam aprovação, sendo que, acima de tais valores é comum a necessidade de uma assembleia extraordinária para sua aprovação.
Acerca de quem pode realizar os reparos, caso não esteja regulamentado na convenção do condomínio, o Código Civil (art. 1.341) estabelece que obras ou reparações emergenciais podem ser inclusive realizadas, independentemente da autorização do síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
No caso as obras urgentes são necessárias convocação de uma assembleia imediatamente. Em sua pauta e na assembleia é importante ressaltar a necessidade da intervenção, como será executada a reparação, o esclarecimento do rateio e porque teve de ser realizada.
Importante para o condomínio saber que a obra emergencial não precisa da aprovação prévia dos condôminos, independente dos custos que isso possa gerar e que ela pode ser realizada pelos condôminos também em caso da ausência do síndico ou responsável para não causar ainda mais danos e dor de cabeça no condomínio. De qualquer forma se atente as normativas e regulamento vigente.
Como pagar obras emergenciais
A algumas formas de solucionar o custo financeiro sem comprometer o fluxo de caixa do condomínio, os quais os moradores e síndicos devem se atentar, segue algumas alternativas:
- Rateio: Com o orçamento dos reparos em mãos, aprovar o orçamento e o rateio necessário para o pagamento na assembleia do condomínio.
- Caixa ou fundo emergencial: Caso o condomínio tenha reservas para essa finalidade
- Corte de despesas: Cortar despesas e renegociar contratos com fornecedores atuais. Parcelar custos extraordinários ou contratos existentes para que acomode a despesa para a obra extraordinária.
- Credito para condomínios: Solução onde se parcela tais custos para que os condôminos consigam pagar pelos reparos de maneira a não compromete-los com altas despesas de maneira inesperada.
Pode-se também realizar algumas dessas soluções em conjunto. Por exemplo usar parte do fundo de reserva, financiar o resto e cortar custos e despesas para que a obra emergencial não pese no bolso dos moradores.
No caso do financiamento da obra ou o crédito para condomínios é importante ressaltar que normalmente se pede a aprovação e assinatura de uma ata pelo síndico e pelos conselheiros e aprovação da solicitação em assembleia com os condôminos então é bom já levar tais pautas para a assembleia caso seja o intuito o financiamento de ações emergenciais.
Conclusão
Bom planejamento e manutenção preventiva ajudam a evitar surpresas e projetar futuros gastos antes que eles aconteçam, mas nem sempre é possível evitar. É bom se manter informado de como atuar e da legislação vigente bem como saber as opções para se deparar com custos e despesas extraordinárias de forma que não comprometa o fluxo de caixa do condomínio nem o bolso dos moradores.
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