A cena se repete em assembleia por todo o país. Alguém levanta a necessidade de uma rampa, de um corrimão, de adaptar o banheiro do salão de festas. E vem a resposta que encerra o assunto: “mas aqui não mora ninguém de cadeira de rodas”. A frase soa razoável e economiza dinheiro no curto prazo. O problema é que ela está errada por dois motivos independentes — um demográfico e um jurídico. E qualquer um dos dois, sozinho, já derruba o argumento.
Comecemos pelo demográfico, que é o menos discutido. Um condomínio não precisa receber moradores com mobilidade reduzida: ele os produz. As mesmas pessoas que compraram o apartamento na planta há trinta anos estão hoje na faixa dos setenta. Segundo o IBGE, a proporção de idosos no Brasil quase dobrou desde 2000, saltando de 8,7% para 15,6% da população em 2023, e já em 2030 o número de brasileiros com mais de 60 anos deve ultrapassar o de jovens de até 14 anos. Isso não acontece “lá fora” — acontece dentro do prédio, apartamento por apartamento, sem que ninguém se mude.
E a conta desse envelhecimento tem um número que deveria entrar em toda discussão de orçamento condominial. Entre 2023 e 2024, o Brasil registrou 11.801 mortes de pessoas idosas por acidentes domésticos, segundo o Sistema de Informações sobre Mortalidade do Ministério da Saúde. Mais de 6.700 delas entre pessoas acima de 80 anos. E a esmagadora maioria tem a mesma causa: queda. Só as quedas no mesmo nível responderam por 4.813 óbitos; escorregões e tropeços, por outros 2.537. No mesmo recorte, foram contabilizadas mais de 328 mil internações de pessoas com 65 anos ou mais por causas relacionadas a quedas.
Esse dado muda a natureza da conversa. Um degrau mal sinalizado no hall, um piso que fica escorregadio quando chove, um corrimão que existe só de um lado da escada — nada disso é uma questão abstrata de inclusão. É uma questão de quem vai cair ali, e quando. E a resposta provável não é um visitante cadeirante: é a moradora do 702, que mora no prédio desde a entrega e hoje tem 78 anos.
Resolvido o argumento de fato, vem o jurídico, e ele é mais direto do que a maioria dos síndicos imagina. Existe uma crença difundida de que a lei de acessibilidade só vale para construções novas. Não é o que diz a Lei Brasileira de Inclusão. O artigo 57 da Lei 13.146/2015 estabelece que as edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas vigentes. As áreas comuns de um condomínio residencial se enquadram nesse conceito de espaço privado de uso coletivo — e é assim que o Judiciário vem tratando o tema.
Um caso recente ilustra o tamanho do risco. Em São Luís (MA), a Vara de Interesses Difusos e Coletivos condenou um condomínio residencial a executar obras de acessibilidade nas áreas comuns, com prazo de 30 dias para apresentar o projeto, 180 dias para concluir e multa diária de R$ 500 em caso de descumprimento. A perícia havia apontado desníveis, rampas com inclinação excessiva, banheiros inacessíveis e ausência de vagas reservadas. A defesa alegou limitação orçamentária e que o prédio fora construído em 2014, antes das exigências mais rígidas. Os dois argumentos foram rejeitados. A decisão se apoiou na Lei 13.146/2015, na Lei 10.098/2000 e nas normas ABNT NBR 9050 e NBR 16537.
Vale guardar isso: “não temos verba” e “o prédio é antigo” não são defesas. São exatamente as duas frases que mais se ouvem em assembleia sobre esse assunto, e ambas já foram testadas em juízo sem sucesso.
Na prática, o que fazer não é tão caro quanto a discussão sugere, porque o conceito que organiza tudo é o de rota acessível — um percurso contínuo e desobstruído da calçada até a unidade. A palavra importante é contínuo. Uma rampa impecável na entrada não serve de nada se dois metros adiante existe um degrau até o elevador. É por isso que a avaliação precisa ser do caminho inteiro, e não de pontos isolados: portaria, hall, elevador, corredores, garagem, áreas comuns de lazer. Mapear essa rota e identificar onde ela se interrompe custa uma visita técnica, e já organiza a conversa em assembleia muito melhor do que uma lista solta de obras.
Quando se olha especificamente para a terceira idade, o que faz diferença raramente é a intervenção mais cara. Idoso, em geral, não precisa de cadeira de rodas — precisa de equilíbrio, visão e apoio. E isso se endereça com itens de custo modesto: corrimão nos dois lados de toda escada e rampa, iluminação reforçada em escadas e corredores (a perda de acuidade visual é progressiva e silenciosa), piso antiderrapante nas áreas que molham, sinalização de contraste no primeiro e no último degrau de cada lance, barras de apoio nos banheiros de uso comum, um banco próximo ao elevador para quem precisa esperar sentado, e revisão do tempo de fechamento das portas do elevador — um detalhe banal que exclui quem anda devagar. Nenhum desses itens exige obra estrutural. Vários deles cabem na manutenção de rotina.
Resta a pergunta que trava a decisão: quem paga. A divisão é razoavelmente clara. Adaptações nas áreas comuns são responsabilidade do condomínio, com o custo rateado entre as unidades. Adaptações dentro da unidade são do próprio morador, que não precisa de autorização da assembleia para fazer o que quiser dentro de casa, desde que não afete estrutura nem fachada. A zona cinzenta costuma ser o enquadramento da obra na área comum: como ela decorre de obrigação legal, há bom argumento para tratá-la como obra necessária, o que muda o quórum exigido — mas essa classificação precisa ser validada com o advogado do condomínio antes de ir para a pauta, porque é justamente nesse ponto que a deliberação costuma ser contestada depois.
E há o obstáculo prático de sempre: quando a adequação da rota acessível exige obra de porte, a proposta chega à assembleia como cota extra pesada, e morre ali. Vale levar à mesa, ao lado da cota única, a alternativa de financiar a melhoria e diluir o custo no rateio mensal. Não resolve o mérito da discussão, mas muda o que está em jogo — de “vamos gastar isso tudo agora?” para “quanto isso pesa por mês?”. E, nesse tema específico, adiar tem um custo que não aparece na planilha: cada ano de espera é mais um ano de exposição, tanto ao risco de queda quanto ao risco jurídico.
