Existe um mercado de 876 bilhões de dólares construído em torno de uma ideia simples: o lugar onde a pessoa mora influencia a saúde dela. É o chamado wellness real estate — imóveis projetados e operados para favorecer o bem-estar de quem vive ali —, e ele cresceu 23,6% ao ano entre 2019 e 2025, segundo o Global Wellness Institute. Para efeito de comparação, a construção convencional cresce a um dígito. A projeção do instituto é que o segmento ultrapasse 1 trilhão de dólares em 2027 e chegue a 1,8 trilhão em 2030.
Os números são grandes, mas há uma distorção neles que interessa a quem administra condomínio no Brasil. Praticamente tudo o que se escreve sobre wellness imobiliário trata de empreendimento novo e de alto padrão — torres com piscina de contraste, sala de haloterapia, certificação internacional e unidades a partir de oito dígitos. É um mercado real, mas é o mercado de quem ainda vai comprar.
O síndico não está nessa conversa. Ele administra um prédio que já existe, entregue há dez, vinte ou trinta anos, com uma área de lazer que foi desenhada segundo o que se achava atraente na época. A pergunta dele não é “como construir um condomínio wellness”. É “o que fazer com a área de lazer que eu já tenho” — e essa pergunta tem resposta melhor do que parece.
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A América Latina cresce rápido porque partiu do zero
Vale olhar o recorte regional antes de seguir. Entre 2019 e 2025, a América Latina e o Caribe tiveram o maior crescimento percentual do mundo em wellness real estate: 36,4% ao ano. Soa impressionante até você ver o valor absoluto — 3,7 bilhões de dólares, contra 350 bilhões da Ásia-Pacífico e 274 bilhões da América do Norte.
Ou seja: a região cresce rápido porque estava perto de zero. O conceito mal começou a chegar aqui, e chegou pela porta do luxo.
Isso tem uma leitura prática. Enquanto o mercado de lançamento disputa quem oferece a sauna seca mais sofisticada, a enorme maioria dos brasileiros que mora em condomínio continua com uma área de lazer parada. É aí que está o espaço de manobra para quem administra prédio pronto.
O que o morador valoriza não é o que o morador usa
Uma pesquisa do Portas, feita em junho de 2026 com 1.200 entrevistados de renda familiar acima de R$ 2.500, mostra a distância entre o discurso e o comportamento. Quando se pergunta o que é importante numa área de lazer, a resposta é uma. Quando se pergunta o que a pessoa de fato usa, é outra.
Repare no salão de festas: 42% dizem que é importante, 12% usam. É provavelmente o espaço mais caro por metro quadrado ocioso do condomínio brasileiro — grande, climatizado quando tem, mobiliado, e vazio na maior parte do mês.
A academia tem o inverso do problema: é o item mais desejado por quem não tem (34%), está em apenas 34% dos prédios pesquisados, e, mesmo onde existe, só 20% usam. Academia malequipada e mal ventilada não vira hábito — vira depósito de esteira quebrada.
O espaço gourmet é o único com uso quase igual à valorização declarada. É o lazer que funciona no condomínio brasileiro, e quase nunca é o mais caro.
O wellness que o brasileiro quer no prédio é barato
Aqui está o dado que muda a conversa na assembleia. Na mesma pesquisa, 93% dos entrevistados classificam áreas verdes como importantes ou muito importantes — 59% dizem “muito importante”. É o item com maior consenso de toda a pesquisa.
E quando se pergunta qual área verde eles querem, a lista é esta:
- Praça com bancos — 53%
- Jardim sombreado para contemplação — 48%
- Caminho sombreado para caminhada — 40%
- Gramado para descanso — 37%
Nenhum desses itens é spa. Nenhum exige obra estrutural. Banco, sombra, caminho e grama — é disso que se trata o wellness possível num prédio entregue em 2004.
Isso não é um prêmio de consolação. É exatamente o que o Global Wellness Institute descreve como as dimensões física, mental e social do ambiente construído. A diferença é que a versão de lançamento custa milhões e a versão de retrofit custa o preço de um projeto de paisagismo e algumas semanas de obra.
O que costuma virar só custo
Pelo mesmo raciocínio, vale olhar o outro lado — os espaços que consomem orçamento sem entregar uso. O mercado condominial observa três padrões recorrentes:
Piscina em cidade de verão curto. A temporada dura três ou quatro meses; o tratamento da água, a manutenção e, onde exigido, o salva-vidas duram doze.
Quadra descoberta sem programação. Ocupa uma das maiores áreas do terreno e costuma ficar sem uso regular quando não há atividade organizada.
Sauna em prédio pequeno. Custo fixo alto dividido por poucas unidades, com adesão baixa.
Nenhum desses espaços precisa ser demolido. Mas todos merecem a pergunta honesta: esse metro quadrado está devolvendo alguma coisa ao condomínio, ou está só entrando no rateio todo mês? Converter uma quadra ociosa em área verde com caminho sombreado atende a 93% do prédio em vez de a um grupo que não se organiza há dois anos.
Sobre a valorização: cuidado com o número
Circula no mercado que imóveis com conceito wellness valem de 10% a 25% mais que empreendimentos comparáveis. O número é do Global Wellness Institute e aparece em boa parte da cobertura do tema.
É preciso ler esse dado com precisão. Ele se refere a empreendimentos novos, projetados desde o início com certificação, conforto acústico, iluminação circadiana e purificação de ar. Não é uma promessa de que reformar a área de lazer vai valorizar o apartamento em 25%.
O que é razoável esperar de um retrofit bem feito é outra coisa, e ainda assim relevante: área comum cuidada e efetivamente usada melhora a percepção do prédio em visita, reduz tempo de venda e locação e, principalmente, melhora a vida de quem já mora ali. Para o síndico, esse último ponto é o que sustenta uma gestão.
Vale registrar também que a demanda por wellness ainda é desigual por renda. Segundo levantamento citado pela Forbes, 39% dos compradores com renda acima de R$ 20 mil dizem que atributos de bem-estar influenciam fortemente a decisão de compra, contra 22% entre quem ganha até R$ 5 mil. O conceito está descendo a pirâmide, mas ainda não desceu.
Como decidir, na prática
Três movimentos que não dependem de orçamento grande:
1. Meça o uso antes de discutir reforma. Controle de acesso, reserva de espaço ou uma contagem simples por duas semanas já mostram quais áreas estão vivas e quais estão paradas. Chegar na assembleia com dado de uso é diferente de chegar com opinião.
2. Cruze uso com custo. Peça o balancete dos últimos doze meses e identifique quanto cada área consome. A conversa muda quando o condomínio descobre quanto custa por mês o espaço que 12% das pessoas usam.
3. Comece pelo que tem maior consenso e menor custo. Sombra, bancos, um caminho de caminhada, iluminação adequada e uma academia realmente equipada atendem mais gente por real investido do que qualquer item de catálogo de lançamento.
O obstáculo de sempre
Mesmo um projeto modesto de requalificação da área de lazer esbarra na mesma trava de qualquer obra: chega à assembleia como cota extra, e morre ali.
Vale levar à mesa, ao lado da cota única, a alternativa de financiar a melhoria e diluir o custo no rateio mensal. Não resolve o mérito — se a obra não faz sentido, ela continua não fazendo —, mas muda a pergunta que a assembleia responde: de “vamos desembolsar isso tudo agora?” para “quanto isso pesa por mês?”.
E, neste tema específico, há um argumento que não aparece na planilha. O mercado global está dizendo, com 876 bilhões de dólares, que as pessoas passaram a escolher onde morar pensando em como vivem ali dentro. O condomínio que mantém a área de lazer parada não está economizando. Está apenas adiando uma conversa que o mercado já começou.
