Em 1º de dezembro de 2026, condomínio passa a emitir nota fiscal eletrônica para cobrar a cota dos moradores.

Leia essa frase de novo. Ela resume bem o tamanho da mudança que está chegando — e por que a gestão condominial feita “no jeitinho” deixou de ser viável.

A Reforma Tributária não criou um imposto novo sobre o condomínio. Fez algo menos visível e mais profundo: mudou o mecanismo inteiro, e nesse novo mecanismo o condomínio ocupa uma posição desconfortável. Ele paga imposto embutido em quase tudo que contrata, e não recupera quase nada.

O calendário que já começou

A transição não é um evento futuro. Boa parte já está em curso.

Outubro de 2026 (já passou). O layout da NFS-e foi atualizado e foi criado código de serviço específico para cotas condominiais — o 99.05.01.

1º de dezembro de 2026. Passa a ser obrigatória a emissão de NFS-e para as cobranças de taxas e demais receitas do condomínio, pelo Emissor Nacional ou via integração por API.

1º de janeiro de 2027. Entra a CBS federal e se extinguem PIS e Cofins. Acaba também a cobrança de PIS sobre a folha de pagamento do condomínio — essa é uma boa notícia, e é pequena perto do resto.

2029 a 2032. Transição gradual do ISS e do ICMS para o IBS.

2033. Extinção completa dos tributos atuais.

O ponto a reter: o que exige preparação não é 2033, é dezembro.

Por que a conta tende a subir

Aqui está o mecanismo, e vale entender porque é ele que explica tudo.

O IVA brasileiro — CBS e IBS — funciona por crédito. Cada elo da cadeia paga imposto sobre o que vende e se credita do que pagou na compra. No fim, quem arca com a conta inteira é o consumidor final, porque ele não tem a quem repassar.

O condomínio, em regra, é esse consumidor final. Ele contrata portaria, limpeza, manutenção de elevador, jardinagem, segurança — e não se credita de nada disso.

Hoje a carga tributária sobre contratos de serviço gira em torno de 10%. A alíquota padrão do novo IVA deve ficar entre 26,5% e 28,5%. Para a empresa prestadora o salto é menor do que parece, porque ela passa a se creditar dos próprios insumos. Para o condomínio, que não se credita, o efeito líquido tende a ser de aumento.

Quanto? As estimativas do setor apontam algo entre 2,1% e 6,5% de acréscimo na taxa condominial. A Fenavist projeta alta de 5,5% a 7% nos preços da segurança privada.

Vale a honestidade aqui: não há consenso. Parte dos especialistas avalia que o impacto pode ficar mais contido no caixa das prestadoras do que no preço final. O número exato vai depender do regime tributário de cada fornecedor e da estrutura de custo de cada contrato. Quem promete porcentagem fechada está chutando.

Os dois grupos de condomínio

A LC 214/2025 dividiu os condomínios em dois grupos, e é importante saber em qual o seu está.

Grupo 1 — o condomínio comum. Se as cobranças dos condôminos representam pelo menos 80% da receita total, o condomínio não é contribuinte de IBS e CBS. As cotas não são tributadas.

Grupo 2 — o condomínio com receita comercial relevante. Se as cobranças dos moradores ficam abaixo de 80% da receita total, o condomínio passa a ser contribuinte sobre as operações econômicas — e aí entram:

• cessão de fachada ou telhado para antena de telefonia
• publicidade em área comum e em elevador
• locação de salão de festas e de espaço gourmet
• estacionamento rotativo
• mercadinho autônomo

Mesmo nesse grupo, as cotas continuam fora da tributação. O que é tributado são as receitas com terceiros, e o crédito vem proporcional à participação da receita tributada no total.

Repare no que isso significa na prática: o condomínio precisa saber, com precisão contábil, qual é a composição da própria receita. Não dá para estimar. O critério dos 80% separa dois regimes completamente diferentes, e ele se apura a partir de registro, não de memória.

A opção pelo regime regular

Existe uma terceira via: qualquer condomínio pode optar por ser contribuinte, independentemente da composição da receita.

Parece contraintuitivo escolher pagar imposto. A lógica é que o optante passa a se creditar de tudo que compra — e para um condomínio com despesa alta de serviços, ou em meio a uma obra grande, a conta pode fechar a favor.

Mas é uma decisão com trava:

• A tributação passa a incidir sobre tudo, inclusive as cotas dos moradores
• A permanência mínima é de 12 meses
• A renúncia só produz efeito em 1º de janeiro do ano seguinte
• A saída pode ser vedada se houver ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior

Essa não é decisão de síndico sozinho. É cálculo contábil, feito caso a caso, com as despesas reais do condomínio na mesa. E uma vez tomada, prende por um ano.

O que vira rotina a partir de agora

A reforma transformou obrigações que antes não existiam em trabalho mensal:

Emitir NFS-e para cada cobrança, pelo Emissor Nacional, com o código 99.05.01, o Código CIB da unidade e os códigos CST e cClassTrib corretamente parametrizados.

Vincular cada nota ao meio de pagamento — boleto, Pix ou TED.

Separar receitas de moradores e de terceiros, e isolar multas, reembolsos e rendimentos financeiros da receita comercial.

Manter memória de cálculo do critério dos 80%, com registro contábil que sustente o número.

Acompanhar o Domicílio Tributário Eletrônico, com inscrição no CNPJ ativa e regular.

Some isso e fica claro o que está acontecendo: o condomínio passou a ter rotina fiscal de empresa.

É aqui que gestão profissional deixa de ser opcional

O modelo em que o síndico morador toca a gestão nas horas vagas, com uma administradora cuidando só do boleto, funcionou por décadas. A partir de dezembro ele fica exposto.

Não por falta de boa vontade. Por três razões concretas:

O volume de obrigação cresceu. Emissão de nota, parametrização de código fiscal, conciliação com meio de pagamento, apuração assistida — nada disso se resolve com planilha e boa memória.

O erro agora tem consequência. No novo sistema, confirmar a apuração — ou simplesmente não responder no prazo — equivale a confissão de dívida, com título executivo. É um nível de risco que não existia.

Decisões exigem cálculo, não intuição. Optar ou não pelo regime regular, escolher fornecedor pelo regime tributário e não só pelo preço, projetar orçamento com a nova carga: tudo isso pede número, não impressão.

E há um detalhe que muda a avaliação de fornecedor. Como o condomínio não se credita, o regime tributário do prestador passa a importar tanto quanto o preço na proposta. Para serviço recorrente, MEI e Simples Nacional tendem a sair mais competitivos. Para obra com material envolvido, a conta pode se inverter, porque a empresa no Lucro Presumido ou Real se credita do material e consegue preço melhor.

Comparar duas propostas virou trabalho técnico.

O que fazer nas próximas semanas

1. Confirme que a emissão de NFS-e está pronta. Fale hoje com a administradora e com o fornecedor do sistema. Teste emissão, cancelamento, correção e conciliação antes de 1º de dezembro — não no dia.

2. Levante toda a receita do condomínio. Separe o que vem de morador do que vem de terceiro. Antena, publicidade, estacionamento, salão, mercadinho. Calcule a proporção.

3. Faça o teste dos 80%. Se a receita de terceiros está perto de 20%, o condomínio está na fronteira entre dois regimes — e precisa de acompanhamento contábil próximo.

4. Revise os contratos de longo prazo. Procure cláusula de reajuste e de repasse tributário. Contrato assinado sem previsão de repasse vai gerar discussão em 2027.

5. Simule o orçamento com a nova carga. Rode cenários de 2% a 6% de aumento nos serviços e veja o que acontece com a cota.

6. Leve o tema à assembleia antes que ele chegue sozinho. Morador avisado em novembro reage de um jeito. Morador surpreendido pelo boleto de janeiro reage de outro.

O efeito sobre obras e fundo de reserva

Há uma consequência de segunda ordem que poucos estão discutindo.

Se a despesa ordinária sobe entre 2% e 6%, sobra menos. E o que sobra menos é justamente a margem que financiava melhoria: fundo de reserva, obra programada, troca de equipamento.

O risco é a repetição de um padrão conhecido — o condomínio adia a obra necessária porque o orçamento apertou, a obra adiada fica mais cara, e quando vira emergência a única saída é rateio extraordinário. Rateio extraordinário em ano de cota mais alta é a combinação que mais gera inadimplência.

Vale lembrar que a inadimplência condominial já está em patamar recorde: 11,95% em 2025, segundo o Censo Condominial.

Por isso o planejamento financeiro ganha peso. Reforçar o fundo de reserva enquanto dá, programar obra com antecedência em vez de reagir à emergência, e considerar o crédito condominial como alternativa estruturada ao rateio — que permite diluir o custo em parcela fixa, com prazo de até 90 meses, em vez de concentrar o impacto em uma cobrança única.

Em todos esses casos, a decisão depende de uma coisa só: o condomínio saber os próprios números.

Fechando

A Reforma Tributária não quebra condomínio. Mas ela encerra, de vez, a era da gestão informal.

Quem administra prédio passa a precisar de registro contábil confiável, emissão fiscal funcionando, análise de fornecedor por regime tributário e orçamento projetado com cenário. Isso é gestão profissional — seja ela feita por um síndico profissional, por uma administradora estruturada ou por um síndico morador bem assessorado.

A pergunta que vale fazer nesta semana é simples: o seu condomínio consegue emitir nota fiscal no dia 1º de dezembro?

Se a resposta não for um sim tranquilo, esse é o primeiro problema a resolver.